Bygglovsprocessen – steg för steg-guide för dig som söker bygglov

Börja med att ta reda på vilka regler som gäller för just din fastighet, om den ligger inom eller utanför detaljplanerat område och inom eller utanför sammanhållen bebyggelse. Det styr vad du får bygga och i vissa fall även om du behöver ett bygglov eller om det räcker med en anmälan.

Vet du inte vilken fastighetsbeteckning din fastighet har?

Gå till Min karta på Lantmäteriets webbplats Länk till annan webbplats.

Vad gäller för fastighet inom detaljplanerat område?

Om din fastighet ligger inom detaljplanerat område behöver du ta reda på om och hur detaljplanen påverkar ditt projekt. Det finns detaljplaner främst inom Luleå tätort men även några av byarna i Luleå kommun har detaljplaner.

En detaljplan består av en plankarta och planbestämmelser. Här framgår till exempel din byggrätt. Byggrätten styr bland annat hur stort och hur många våningar du får bygga. Detaljplanen visar också hur nära fastighetsgränsen du får bygga och om det finns platser på tomten där du inte kan placera en byggnad.

Det kan vara bra för dig att veta att om ditt projekt avviker från detaljplanen så kommer du att få ett tillägg på bygglovsavgiften.

Gå till gällande detaljplaner i Luleå kommun

Vad gäller för fastigheter utanför detaljplanerat område men inom sammanhållen bebyggelse?

Sammanhållen bebyggelse innebär bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark. PBL avgör vad som är sammanhållenbebyggelse och kommunen gör tolkningen därefter.

Vad gäller för fastigheter utanför detaljplanerat område och utanför sammanhållen bebyggelse?

Möjligheten att bygga utan bygglov är större för byggnader utanför detaljplanerat område och utanför samlad bebyggelse. Utöver de bygglovsfria åtgärder för en- och tvåbostadshus, får du dessutom göra mindre tillbyggnader eller uppföra komplementbyggnader utan bygglov.

Behöver du hjälp med att ta reda på vad som gäller för din fastighet?

Kontakta Luleå kommuns kundcenter om du behöver hjälp att ta reda på om din fastighet ligger inom eller utanför detaljplanerat område. Kontakta bygglovsrådgivningen för information om din fastighet ligger inom eller utanför sammanhållen bebyggelse.

Läs mer om olika typer av åtgärder och när man behöver söka bygglov eller göra en anmälan på sidan Bygglov – Bygga nytt, ändra, riva

Läs mer om bygglov på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

• Ta reda på vad som gäller för din fastighet när det gäller detaljplaner mm, se steg 1 ovan.
  
  
• Kontrollera byggregler och vad som gäller för just ditt projekt.
  Gå till Boverkets byggregler Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.
  
  
• Ska du göra ett markarbete är det viktigt att veta var i marken på din fastighet det finns ledningar innan du börjar gräva, detta för att undvika skador och stora extra kostnader. Besök ledningskollen.se redan innan du gör ansökan om bygglov.
  Gå till webbplatsen ledningskollen.se Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

• Ta reda på vilka handlingar som ska bifogas din bygglovsansökan, det är lite olika beroende på typ av byggprojekt.
  Läs vilka handlingar som behövs vid vanliga typer av byggåtgärder
  
  Ritningar ska tydligt visa vad du vill göra och de ska vara fackmannamässiga, skalenliga och i formatet PDF.
  
  Exempel på handlingar som behövs i de flesta fall:
  • Situationsplan i skala 1:500
  • Planritning i skala 1:100
  • Fasadritning i skala 1:100
  • Sektionsritning i skala 1:100
  • Vid tillbyggnad även en ritning som visar hur det ser ut före tänkt ändring
  • Vid rivning, fotografier på det som ska rivas samt en inventering av rivningsmaterial
  • Vid markarbeten, en markplaneringsritning som visar hur marken ska förändras med markhöjder, utfyllnader och schakter
  • Förslag till riskbedömning och kontrollplan, vid större projekt ska du även ha förslag på kontrollansvarig
    
    Läs mer på sidan Riskbedömning, kontrollplan och kontrollansvarig
    Läs mer om de olika ritningarna och handlingarna på sidan Exempelritningar och andra handlingar

• Ta reda på vilka kostnader som är kopplade till själva bygglovsansökan.
  Gå till sidan Avgifter och handläggningstider
  
  
• Det kan vara bra att informera dina grannar eller styrelsen i din bostadsrättsförening (om du bor i en bostadsrättsförening) om dina planer. Läs mer under punkt 4.
  
  
• Ligger fastigheten inom strandskyddat område kan strandskyddsdispens behöva sökas innan du skickar in bygglovet.
  Gå till sidan Strandskydd
  
  
• Var ute i god tid. Inför sommaren är det många som söker bygglov. Vill du bygga under sommaren så bör du söka lov redan under hösten/vintern.
  
  
• Ta kontakt med oss på Bygglovsrådgivningen om du behöver hjälp.
  Gå till Bygglovsrådgivningen

När du ska skicka in din bygglovsansökan är det viktigt att alla handlingar som krävs är med. Är inte ansökan komplett kommer handläggaren att behöva begära in kompletteringar vilket förlänger handläggningstiden. Se vilka handlingar du ska bifoga till din ansökan i steg 2 ovan eller vid respektive typ av åtgärd på sidan Bygglov - bygga nytt, ändra, riva

Så här ansöker du om bygglov, rivningslov och marklov

Använd våra e-tjänster för din ansökan. Genom att använda e-tjänster får du en bättre guidning i vilka uppgifter du behöver lämna till oss för att snabbare kunna få ditt beslut. Du kan också följa ditt ärende via Mina sidor, få notiser när något händer och ha allt samlat på ett ställe.

Vill du trots det använda en blankett så finns de att ladda ner på samma ställe men kom ihåg att då kan du inte följa ditt ärende.

Här har du länkar till e-tjänster som rör bygglov:

E-tjänst - Bygglov, rivningslov och marklov Länk till annan webbplats.

E-tjänst - Skyltar och ljusanordningar - ansök om bygglov Länk till annan webbplats.

E-tjänst - Bygglov för kyrkstugor Länk till annan webbplats.

När vi registrerat din ansökan skickar vi en bekräftelse om mottagen ansökan till dig. Om din ansökan behöver kompletteras kommer ett föreläggande om komplettering att skickas inom tre veckor från den dagen ansökan har inkommit. Du har då två veckor på dig att komplettera din ansökan. Om du har svårt att hinna ta fram din kompletterande handling inom två veckor, kontakta då din handläggare.

När din ansökan bedömts vara komplett har vi tio veckor på oss att handlägga ditt ärende. Alla ärenden hanteras utifrån sina förutsättningar och dina unika behov.

Om vår handläggning tar mer än tio veckor har du rätt till reducerad avgift för handläggningen av ditt bygglov. Från vecka elva reduceras delar av avgiften. I vissa fall har vi möjlighet att förlänga handläggningstiden ytterligare tio veckor.

Handläggaren granskar och kontrollerar om ansökan följer de bestämmelser som finns och om den uppfyller de allmänna kraven på utformning enligt plan- och bygglagen. Granskningen omfattar även byggnadens placering och utformning samt omkringliggande bebyggelse, byggnadens invändiga tillgänglighet och platsens natur- och kulturvärden. De flesta beslut fattas av handläggaren själv. Större eller mer komplicerade ärenden beslutas av miljö- och byggnadsnämnden.

När behövs grannarnas godkännande?

Det är alltid bra att ta kontakt med sina grannar när man planerar att bygga något, oavsett om det behövs bygglov för åtgärden eller inte. Följer tilltänkta byggnationen gällande detaljplan när du söker bygglov, behöver grannar i regel inte höras av kommunen i samband med bygglovsprövningen.

Om ditt bygglovsärende innebär avvikelser från gällande detaljplan, om åtgärden kan innebära olägenhet för grannar eller om åtgärden utförs utanför detaljplan, måste berörda grannar ges möjlighet att yttra sig. Detta gäller både vid bygglovsansökningar och förhandsbesked.

Det anses enligt lag olämpligt att du som sökande själv hör dina berörda grannar och det ligger därför på miljö- och byggnadsnämndens ansvar att se till att samtliga berörda grannar blir hörda.

Bygglovsbeslutet visar att du fått bygglov. Vid omfattande byggnationer krävs en kontrollansvarig. Vanligtvis behöver du inte någon kontrollansvarig för små ändringar av en- eller tvåbostadshus och inte heller för att bygga ett uthus eller garage (beroende på byggnadens storlek, funktion och typ av uppvärmning), uppföra en mur eller ett plank. I beslutet godkänner vi ditt förslag på kontrollansvarig om det behövs. Där står också vilka eventuella villkor som gäller och andra upplysningar som du kan behöva.

Startbesked krävs innan du börjar bygga

Du får inte börja bygga innan du har fått ett skriftligt startbesked. I de flesta fall får du startbeskedet efter att du har haft ett tekniskt samråd med oss. Vid mindre åtgärder där det inte krävs tekniskt samråd eller kontrollansvarig kan du ofta få beslut om bygglov och startbesked samtidigt. Läs noga vad som gäller för ditt lov, det står i beslutet. Är du osäker, kontakta din handläggare.

När du har fått ett bygglov måste du börja bygga inom två år och ha byggt färdigt inom fem år.

Faktura för bygglovet

I beslutet framgår också avgiften du ska betala, fakturan skickas ut separat några veckor innan du fått beslutet.

Vill du ha e-faktura?

Läs mer här hur du anmäler dig för att få e-faktura

Läs mer om ungefärliga avgifter för några vanliga typer av byggen

Eventuellt överklagande

Beslutet om bygglov skickas förutom till dig som ansökt också till de personer eller företag som kan påverkas av bygglovet, till exempel dina grannar. Det är bra om du har pratat med dina grannar innan du gör din bygglovsansökan men kommunen måste trots det alltid kontakta de som blir påverkade av ditt byggprojekt, oavsett om du har skickat in ett medgivande från dina grannar eller inte. Både beslut och avslag om bygglov kan överklagas.

Överklagandet ska lämnas in eller skickas till miljö- och byggnadsnämnden. För att överklagandet ska kunna prövas måste handlingarna ha inkommit till miljö- och byggnadsnämnden senast inom tre veckor från den dag då parten fick del av beslutet.

Har ett överklagande kommit i rätt tid kommer handlingarna att skickas vidare till länsstyrelsen, om nämnden/beslutsfattaren inte själv ändrar beslutet på det sätt den som överklagar har begärt.

Överklagan ska innehålla ärendets rubrik och ärendenummer. Tala om vilket beslut ni överklagar eller om det är en del av beslutet ni överklagar, till exempel avgiften. Ange också varför ni anser att beslutet är felaktigt och vilken ändring som ni vill ha. Bifoga handlingar och annat som ni anser stöder er uppfattning.

Underteckna skrivelsen och uppge namn, personnummer, postadress och telefonnummer.

Förenklad delgivning

Luleå kommun tillämpar som regel förenklad delgivning.

Läs mer om förenklad delgivning här

Laga kraft

Om ingen överklagan kommit in i rätt tid anses beslutet ha vunnit laga kraft.

För enklare byggen behövs inget tekniskt samråd.

Kort efter att du fått ditt bygglovsbeslut skickar en av våra byggnadsinspektörer en kallelse till tekniskt samråd till dig och din kontrollansvarige. Till samrådet kan också din entreprenör och projektör kallas och eventuella sakkunniga. Kallelsen innehåller dagordning för mötet och information om vilka handlingar som ska lämnas in som underlag till samrådet. Under det tekniska samrådet diskuterar vi bland annat arbetets planering, organisation, konstruktion, tekniska lösningar, försäkringar och går igenom ditt förslag på riskbedömning, kontrollplan och övriga bygghandlingar.

Om du fått besked om att du ska lämna in en brandskyddsbeskrivning eller en dagvattenutredning kan Räddningstjänsten eller Lumire behöva yttra sig i ärendet innan det tekniska samrådet kan äga rum.

Till det tekniska samrådet ska du ha ett färdigställandeskydd klart (ska upprättas vid nybyggnation av bostadshus).

Läs mer om Färdigställandeskydd här

Vi ska förutom att föra protokoll över vad som sagts och bestämts också informera om vilka andra tillstånd som du kan behöva från andra myndigheter.

Om vi har fått ett tillräckligt underlag fastställs kontrollplanen och ett startbesked utfärdas. I kontrollplanen ska bland annat framgå vilka kontroller som ska göras, vad som ska kontrolleras och vem som ska utföra kontrollen.

Läs mer om tekniskt samråd på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

Det är viktigt att du får ett startbesked innan du börjar bygga. Om du börjar innan du fått startbesked så bryter du mot plan- och bygglagen och riskerar att få betala en byggsanktionsavgift (ett slags böter).

För enklare byggen får du ett startbesked i samband med ditt bygglov.

I startbeskedet fastställs ditt förslag till kontrollplan för bygget och vilka eventuella villkor du måste uppfylla innan du får börja bygga. Startbeskedet är kvittot på att du får starta byggnadsarbetena.

Startbesked för lovpliktiga åtgärder upphör att gälla samtidigt som lovet upphör att gälla, det vill säga om åtgärden inte påbörjats inom 2 år och avslutats inom 5 år från den dag lovet fått laga kraft.

Läs mer om startbesked på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

När bygget har varit i gång en tid ska vi enligt plan- och bygglagen göra ett arbetsplatsbesök på ditt bygge. Normalt kommer vi på minst ett besök under byggtiden, ibland fler. Hur många arbetsplatsbesök vi ska göra bestäms på det tekniska samrådet och står också i ditt startbesked.

Den kontrollansvarige och byggherren ska vara med under besöket. Under besöket besiktar vi arbetsplatsen, där vi kontrollerar att bygglovet följs samt att de tekniska kraven uppfylls. Vi går också igenom hur kontrollplanen följs och kontrollerar att inget uppenbart strider mot byggreglerna. Byggnadsinspektören skrivet ett protokoll över arbetsplatsbesöket som sedan skickas till dig och den kontrollansvarige.

Vid mindre byggprojekt är det inte säkert att det behövs några arbetsplatsbesök.

Läs mer om arbetsplatsbesök på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

Du ska meddela i god tid när ditt bygge börjar att bli färdigt och det är dags att boka ett slutsamråd. Det ska hållas om ett tekniskt samråd tidigare har ägt rum. Ett slutsamråd är en avstämning mellan byggherren, det vill säga du själv, kontrollansvarig, byggföretaget, andra berörda och kommunen.

Slutsamrådet hålls vanligtvis på byggarbetsplatsen. Under mötet går man bland annat igenom utlåtanden som kontrollansvarig gjort och tittar på om byggande skett enligt kontrollplanen.

I vissa fall, vid mindre byggprojekt behövs inget slutsamråd, det framgår i så fall av startbeskedet.

Slutsamrådet ligger till grund för att du ska få ditt slutbesked.

Läs mer om slutsamråd på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.

Slutbeskedet är ett kvitto på att du får ta bygget eller genomförd åtgärd i bruk. För att få detta bevis måste du som byggherre först visa att alla krav som funnits i lovet, kontrollplanen, startbeskedet samt eventuellt andra beslut som tagits under arbetets gång, är uppfyllda. Vilka handlingar du behöver lämna in för att få ditt slutbesked framgår av startbeskedet.

Du får inte ta byggnaden i bruk innan du fått ditt slutbesked, om du gör det riskerar du att få betala en byggsanktionsavgift (ett slags böter).

Om vi bedömer att det finns brister som inte är försumbara och som behöver åtgärdas eller att en kontroll behöver göras senare så får ett så kallat interimistiskt (tillfälligt) slutbesked utfärdas. I det beskedet beskriver vi i vilken omfattning du får använda byggnaden. När åtgärderna har genomförts kan du få ditt slutbesked.

Läs mer om slutbesked på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster.